Как оформить в бухучете приобретение и продажу здания?

Как определить объект основного средства

В случае со зданиями, строениями, сооружениями и помещениями правильно определить инвентарный объект бывает непросто. И здесь важно ориентироваться на несколько правил:

  • инвентарная единица — это отдельно стоящее здание или целый комплекс построек, возведенных на едином фундаменте, которые выполняют одну или несколько общих функций;
  • примыкающие здания с разными функциями — это разные объекты;
  • если вспомогательные строения обеспечивают эксплуатацию основного здания, они считаются его частью;
  • всевозможные надворные постройки, заборы и иные сооружения, которые обеспечивают работу нескольких зданий или имеют самостоятельное назначение (гараж, летняя кухня), учитываются как отдельные объекты.

Например, отдельно стоящая баня — это строение с самостоятельным назначением, отдельный объект учета. А вот помещение для хозяйственного инвентаря сотрудников учреждения является вспомогательным, обеспечивает эксплуатацию конкретного здания, поэтому бухучет не выделяет его как самостоятельное помещение.

Каждому вновь поступившему объекту бухгалтер присваивает индивидуальный инвентарный номер. Он сохраняется на протяжении всего срока эксплуатации здания/помещения данным учреждением. Структуру номеров, логику их присвоения объектам учреждение вправе придумать самостоятельно.

Группы объектов недвижимости по их назначению определяет Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ). Предназначенные для проживания человека здания/помещения разных типов считаются жилыми. Нежилые объекты — это административные, промышленные, обслуживающие здания, в том числе гаражи и складские помещения. В этом бюджетный учет ничем не отличается от учета в коммерческих предприятиях.

Какой ОКОФ применять

Опираясь на ОКОФ, бухгалтер определяет срок полезного использования объекта и рассчитывает ежемесячную амортизацию. В 2017 году Минфин России серьезно изменил структуру классификатора (письмо от 27.12.16 № 02-07-08/78243), некоторые позиции ведомство удалило вовсе или заменило обобщающими понятиями. Изменился и вид кодировки основных средств. Прежний код состоял из 9 цифр вида ХХ ХХХХХХХ, например:

11 0000000 Здания (кроме жилых):

  • 11 0001000 Здания, кроме жилых, не включенные в другие группировки
  • 11 4521000 Здания топливно-энергетических, металлургических, химических и нефтехимических предприятий

Новые коды имеют иную структуру — ХХХ.ХХ.ХХ.ХХ.ХХХ. Для сравнения приведем классификацию некоторых зданий по новому ОКОФ:

Пятая группа (имущество со сроком полезного использования от 7 до 10 лет включительно)

Здания

Здания (кроме жилых)

Сборно-разборные и передвижные здания

Жилища

Здания жилые общего назначения

Жилища каркасно-камышитовые и другие облегченные

Новый ОКОФ применяется только для зданий, сооружений и помещений, которые введены в эксплуатацию и поставлены на учет после 1 января 2017 года. Пересматривать группы ранее полученного имущества не надо, для них сохраняется прежняя классификация.

Ключевые принципы учета

Инструкция, утвержденная приказом Минфина России от 01.12.10 № 157н уточняет, как формировать номера счетов по основным средствам. Для синтетического учета в Плане счетов бюджетного учета выделен счет 010100000 «Основные средства» и два субсчета:

  • 010111000 «Жилые помещения»;
  • 010112000 «Нежилые помещения».

Любое движение основных средств: поступление, внутреннее перемещение, перестройка, списание и пр. — учреждение оформляет типовыми первичными формами (о них см. ниже), в том числе специальными, предназначенными только для зданий и сооружений (приказ Минфина РФ от 30.03.15 № 52Н). Документы составляются в двух экземплярах, один из которых оставляет у себя МОЛ, а второй забирает бухгалтерия.

Забалансовый учет чужого имущества

Иногда возникает потребность учесть за балансом имущество, которое не принадлежит компании. Это могут быть взятые в аренду основные средства, товары по договору на комиссии или ответственном хранении, прочее. 📌 Реклама Отключить

Арендаторы должны учитывать полученное имущество на счете 001 «Арендованные основные средства» (абз. 7 п. 32 ПБУ 6/01, п. 27 ПБУ 4/99). Если такой учет не вести, компанию могут оштрафовать (ст. 15.11 КоАП РФ, ст. 120 НК РФ). Поступление арендованных средств отражается по дебету счета 001, возврат арендодателю — по кредиту счета. Учитывают арендованное имущество по стоимости, указанной в договоре аренды. Если в договоре стоимость объекта не обозначена, то можно учесть его и без цены.

Комиссионеры отражают товары, принятые на комиссию, по дебету счета 004. Вид, стоимость и количество товаров можно посмотреть в приемо-сдаточных актах. Реализованный и возвращенный товар комиссионеры отражают по кредиту счета 004.

Товарно-материальные ценности (ТМЦ), принятые на ответственное хранение, поставщики и покупатели учитывают на счете 002. Поставщики товара отражают на счете 002 оплаченный, но не вывезенный покупателем товар по не зависящим от сторон причинам. Такой учет ведется, когда покупатель оставил товар на ответственное хранение. Покупатели используют счет 002, принимая товар на хранение, если:

📌 Реклама Отключить

  • товар не оплачен, а по условиям договора поставки его нельзя использовать до момента оплаты;
  • право собственности на товар еще принадлежит поставщику.

Важно

Налогоплательщик не может принять к вычету НДС, пока ТМЦ учитываются за балансом. Контролеры считают, что если покупатель не вправе использовать эти товары в операциях, облагаемых налогом на добавленную стоимость, то и права на вычет налога у него нет (письмо Минфина РФ от 22.08.2016 № 03-07-11/48963).

Как принять здание к учету

Учреждения, как правило, не являются собственниками имущества, а только распоряжаются им на правах оперативного управления в соответствии с назначением имущества, целями своей деятельности и заданиями собственника, то есть учредителя.

Инструкция № 157н диктует строгое правило: объекты недвижимости принимать и снимать с учета можно только на основании первичных форм с обязательным приложением регистрационных документов (свидетельства о регистрации права собственности или права оперативного управления (выписка из ЕГРП). А значит, принимая здание или помещение к учету, руководитель учреждения и бухгалтер прежде всего уточняют условия передачи имущества (аренда, хранение и пр.). Эти условия должны быть где-то зафиксированы: в отдельном письме или в акте приема-передачи собственник указывает, что до регистрации права оперативного управления недвижимость переходит в безвозмездное пользование учреждению. Когда статус объекта уже уточнен, бухгалтерия может применять соответствующую норму Инструкции № 157н.

Если учреждение планирует использовать имущество до того, как зарегистрирует свое право на оперативное управление, оно составляет договор безвозмездного пользования и ставит объект на учет на забалансовый счет 01 (п. 333 Инструкции № 157н).

Организации госсектора, принимающие недвижимость, должны помнить, что ни один из объектов не может числиться в балансовом учете двух учреждений.

Дебет

Кредит

До государственной регистрации объекта недвижимости

Подписан акт приема-передачи на основании распорядительного акта собственника

Отражены расходы на коммунальные услуги

0 401 20 223

0 302 23 730

После государственной регистрации объекта недвижимости

С забалансового учета списан объект на основании государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Основное средство принято к учету по факту государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

на сумму балансовой стоимости

0 101 1х 310

0 210 06 660

0 401 10 180

на сумму начисленной амортизации

0 210 06 560

0 401 10 180

0 104 1х 410

При поступлении объектов недвижимости руководитель или уполномоченный им сотрудник подписывает форму 0306030 «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)», к которой присоединяются документы о государственной регистрации прав. Если речь идет о перемещении объекта от одного материально ответственного лица другому в рамках одно и того же учреждения — форму 0306032 «Накладная на внутреннее перемещение объектов основных средств».

Для бухгалтерии акт приема-передачи вместе с технической документацией на объект — основание составить инвентарную карточку или внести запись об изменениях в уже имеющуюся. Бухгалтер оформляет инвентарные карточки на каждый из инвентарных номеров и регистрирует их в специальной описи.

Вести бюджетный учет и формировать отчетность в программе «Контур‑Бухгалтерия Бюджет»

Как проводится инвентаризация недвижимого имущества?

Каждая компания должна периодически проводить инвентаризации принадлежащего ей имущества. Это делается для того, чтобы обеспечить достоверность данных бухгалтерского учета, что в конечном итоге дает представление о финансовом положении компании, ее активах, обязательствах, расчетах. В связи с этим предусмотрена обязательная инвентаризация перед составлением годовой бухгалтерской отчетности.

В отличие от других объектов инвентаризации состояние основных средств, в том числе недвижимости, проверяется не каждый год, а раз в три года. При этом если инвентаризация проведена после 1 октября отчетного года, то в отношении проверенного имущества перед сдачей годового баланса еще раз ее проводить не требуется.

Порядок инвентаризации при этом во многом такой же, как и в отношении иного имущества компании:

  • инвентаризация проводится на основании приказа (распоряжения, постановления) руководства компании;
  • формируется комиссия, в состав которой не допускается включать ответственных за сохранность проверяемого имущества лиц;
  • материально ответственные лица дают расписки;
  • процедура инвентаризации проводится в присутствии всех членов такой комиссии, а также материально ответственных лиц.

В ходе инвентаризации недвижимости осуществляется проверка правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости. Если осуществлялось проведение технической инвентаризации, то комиссией проверяется наличие технического паспорта и соответствие отраженных там сведений данным бухгалтерского учета.

Результаты проведенной инвентаризации указываются в описи. Для этого можно использовать форму ИНВ-1, утвержденную Госкомстатом, в которой среди прочего нужно указать наименование, назначение, характеристики, инвентарный номер объекта недвижимости.

При выявлении расхождений описи с данными учета составляется сличительная ведомость. Для этих целей можно использовать форму Госкомстата ИНВ-18.

Итоги инвентаризации указывают в инвентаризационной ведомости. Ее форма (ИНВ-26) также утверждена Госкомстатом в постановлении № 26 от 27.03.2000 и, так же как и другие формы, не является обязательной.

Структура бухгалтерского баланса

В бухгалтерском балансе бухгалтера отражают все основные данные о финансах предприятия за определенный период. Существует несколько типов бухгалтерского баланса. На практике российский бухгалтера чаще всего реализуют его в виде 2 разделов:

  • В первом отражается имущество предприятия в виде ее стоимость. Данная часть называется активом бухгалтерского баланса;
  • Во втором блоке документа специалист прописывает источники, из которых была получена данная собственность организации — пассив.

Именно благодаря наличию определённого количества имущества, предприятие может осуществлять свою работу в полном размере. Специалистами собственность любого предприятия рассматривается как определение, имеющее материальную ценность.

Стоит отметить, что при точном расчете всех показателей, суммы в обеих частях документа будут одинаковыми.

Подробнее рассмотрим первую часть — актив бухбаланса, где прописаны все данные о собственности и обязательствах организации, которые находятся под контролем.

Это всё имущество, которое используется при создании продуктов тружа, а также то, что должно приносить ему прибыль.

Он состоит из двух основных блоков:

  • Внеоборотные активы. Ими называют собственность организации, применяющаяся при производстве продукта труда длительное время. Стоимость рассчитывается по нескольким частям. Стоит отметить, что срок эксплуатации такого имущества должен превышать 1 год;
  • Оборотные активы. Они представляют собой имущество компании, имеющее короткий срок эксплуатации или находится в постоянной динамике. Его стоимость прописывается только один раз. Срок применения оборотных активов должен достигать менее 12 месяцев. При этом он может быть изменён.

Как в бухучете отразить модернизацию

Балансовая стоимость основных средств складывается из их первоначальной стоимости и затрат на производимые изменения, что особенно актуально для зданий, сооружений и помещений, которые часто реконструируются, достраиваются и пр. Эти изменения увеличивают первоначальную стоимость объекта, если в результате произведенных операций улучшаются основные нормативные показатели: эффективность использования, срок эксплуатации и пр. Балансовая стоимость поменяется и в случае переоценки объектов (приказ Минфина России от 29.08.2014 № 89н).

Разницу в балансовой стоимости, изменение первоначальной стоимости и технических характеристик ОС бухгалтеру следует отразить в той же форме 0306002 «Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств».

Как списать здание

В число наиболее частых причин для списания зданий и помещений входят:

  • моральный и физический износ объекта, нецелесообразность дальнейшей эксплуатации и/или неэффективность его восстановления;
  • передача объекта недвижимости другому учреждению, органу государственной власти или местного самоуправления;
  • ликвидация объекта в результате аварии, во время стихийных бедствий и иных чрезвычайных ситуаций.

Все случаи выбытия/списания объектов перечислены в п. 51 Инструкции № 157н.

Вместе со стоимостью имущества с балансового учета списывается и сумма начисленной амортизации. Сделать это можно только на основании решения собственника объекта и акта, заверенного руководителем учреждения. До окончания всех мероприятий по ликвидации/списанию объекта недвижимости бухгалтерия не может производить какие-либо операции.

Как отразить выбытие таких основных средств в бухучете, зависит от основания списания и типа учреждения. Казенные учреждения опираются на Инструкцию № 162н, бюджетные учреждения — на Инструкцию № 174н, автономные — на Инструкцию № 183н.

Казенное учреждение

Бюджетное учреждение

Автономное учреждение

Дебет

Кредит

Дебет

Кредит

Дебет

Кредит

Продажа, недостача, хищение, физический и моральный износ

1 104 1х 410
1 401 10 172

1 101 1х 410

0 104 1х 410
0 401 10 172

0 101 1х 410

0 104 1х 000
0 401 10 172

0 101 1х 000

Уничтожение, разрушение, приведение в негодность вследствие стихийных бедствий

1 104 1х 410
1 401 20 273

1 101 1х 410

0 104 1х 410
0 401 20 273

0 101 1х 410

0 104 1х 000
0 401 20 273

0 101 1х 000

Пример. Наводнение разрушило секцию здания МКУ «Петровская библиотека», учредитель принял решение списать пришедшее в негодность здание. Балансовая стоимость ОС — 3 200 000 рублей, сумма амортизации к моменту разрушения — 1 300 000 рублей.

Хозяйственные операции по списанию объекта:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *