Перевыставление коммунальных платежей арендатору: бухучет и налоги

Перевыставление коммунальных услуг арендатору

Перевыставление коммунальных услуг у арендодателя в 1С:Бухгалтерии 8

1С:Франчайзи «ИТЭС-Консалтинг»
г. Тюмень
12.11.2013

В своей деятельности большинство российских организаций сталкиваются с вопросом аренды помещений. Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.

Один из вариантов оплаты арендатором коммунальных услуг — это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на сумму коммунальных платежей.
Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Рассмотрим пример оформления агентских услуг в программе «1С:Бухгалтерии 8» (редакция 2.0), учет у арендодателя.

Организация «Энергосбыт» является поставщиком коммунальных услуг, оказываемых для собственника помещения организации «Арендодатель». В свою очередь организация «Арендодатель» перевыставляет услуги коммунальных организаций в адрес организации «Арендатор».
Организация «Арендатор» (принципал) заключила агентский договор с организацией «Арендодатель» (агент).

Вопрос о перевыставлении коммунальных услуг арендодателем

Принципал поручил агенту приобрести услугу по электроснабжению на общую сумму 10 000,00 руб. (в т.ч. НДС 18% — 1 525,42руб.). По условиям договора, агент выступает от своего имени, но за счет принципала. Вознаграждение посредника за совершенную сделку составляет 5% от суммы договора агентирования, что составляет 500,00 руб. (в т.ч. НДС 18% — 76,27 руб.).
Создадим документ «Поступление товаров и услуг». В шапке документа указываем контрагента «Энергосбыт», вид договора «С поставщиком». Далее заполняем закладку «Агентские услуги». В столбце комитент указываем организацию «Арендатор». В столбце «Договор с комитентом» создаем договор: вид договора «С комитентом (принципалом)», в графе способ расчета указываем: процент от суммы закупки (5%).

После проведения документа, получается проводка:
ДТ 76.09 КТ 60.01 – Зачтена задолженность перед поставщиком. Таким образом расчеты с арендатором по сумме стоимости электроэнергии иду на 76.05 счете, а по сумме вознаграждения на 62.01 счете.
Далее «Арендатор» перечисляет оплату за услуги компании «Энергосбыт» 10 000 рублей. Создаем документ «Поступление на расчетный счет», операция «Оплата от покупателя». Документ формирует следующую проводку:
ДТ 51 КТ 76.09 – Поступление денежных средств от принципала, организации «Арендатор».
Затем организация «Арендодатель» оплачивает задолженность поставщику – организации «Энергосбыт» в сумме 10 000 рублей. Оформляем документ «Списание с расчетного счета», после проведения документа получается проводка:
ДТ 60.01 КТ 51 — Регистрация выписки (оплата поставщику).

Далее создадим документ «Отчет комитенту (принципалу)» для целей перевыставления агентом принципалу счета-фактуры поставщика и учет выручки по агентскому вознаграждению:

В шапке документа указываем организацию «Арендатор» и выбираем договор с видом «С комитентом (принципалом)». На закладке «Товары и услуги» используем кнопку «Заполнить» (заполнить закупленными по договору). Так же заполняем закладку «Вознаграждение».

После проведения документ сформирует проводки:
ДТ 62.01 КТ 90.01.1 – сумма 500 руб. Учет агентского вознаграждения
ДТ 90.03 КТ 68.02 – сумма 76,27 руб. Начислен НДС с агентского вознаграждения
Помимо проводок документ сформирует два счета-фактуры: Счет-фактуру на агентское вознаграждение и перевыставленный агентом принципалу счет-фактуру на услуги электроэнергии. При чем в перевыставленном счете-фактуре в графе продавец указана организация «Энергосбыт».

Оплату агентского вознаграждения от организации «Арендатор» оформляем документом «Поступление на расчетный счет» с видом операции «Оплата от покупателя».
Условия агентского договора выполнены полностью. Расчеты между организациями «Арендатор» (принципал) и «Арендодатель» (агент) завершены.

Учет коммунальных услуг у арендатора

Когда один из участников сделки работает по упрощенной системе налогообложения, у бухгалтеров нередко возникают трудности. Яркий тому пример — договор аренды. Самая распространенная проблема связана с расходами на коммунальные услуги. Наиболее типичные вопросы здесь таковы. Может ли арендатор-«упрощенец» включить «коммуналку» в расходы? Вправе ли арендодатель, работающий по «упрощенке», перевыставить арендатору счет-фактуру, полученный от «коммунальной» организации?

Немало вопросов возникает у фирм, работающих по упрощенной системе, когда они арендуют государственное или муниципальное имущество. Нужно ли платить в этом случае в бюджет НДС? А если нужно, то можно ли принять его к вычету?

Еще одна проблема — расходы на реконструкцию арендованных помещений. Можно ли их учесть при исчислении единого налога?

В этой статье мы подробно расскажем обо всех нюансах аренды, когда один из участников такой сделки применяет упрощенную систему налогообложения.

Коммунальные услуги

Расчеты по коммунальным платежам часто становятся камнем преткновения и у тех организаций, которые платят «обычные» налоги. Но проблемы значительно обостряются, если арендатор или арендодатель применяют упрощенную систему.

«Упрощенку» применяет арендатор

С арендными платежами у фирмы, работающей по «упрощенке», проблем нет. В пп.4 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что такие платежи можно включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. А вот про коммунальные услуги эта статья Кодекса умалчивает. Зато по этому поводу не раз высказывались чиновники.

Долгое время мнение налоговиков сводилось к следующему. Стоимость коммунальных услуг можно списать на расходы лишь в том случае, если они входят в состав арендной платы. Теперь их позиция несколько смягчилась. В Письме МНС России от 29 сентября 2004 г. N 22-1-14/1578@ сказано, что «упрощенец» может отнести на расходы и те коммунальные услуги, которые оплачиваются помимо арендной платы. Правда, здесь не обошлось без ограничений. По мнению чиновников, можно списать на расходы только стоимость отопления, воды и энергии. Дело в том, что такие расходы прописаны в пп.5 п.1 ст.254 Налогового кодекса РФ. Как известно, эта статья содержит перечень материальных расходов. А в п.2 ст.346.16 Налогового кодекса РФ сказано, что при «упрощенке» надо руководствоваться тем перечнем, который приведен в ст.254.

Что же касается стоимости таких коммунальных услуг, как, скажем, вывоз мусора, то, по мнению налоговиков, ее на расходы при упрощенной системе списать нельзя. Возразить на это трудно, поскольку ст.346.16 Налогового кодекса РФ действительно содержит исчерпывающий перечень расходов, учитываемых при расчете единого налога. Кроме того, новые разъяснения налоговиков полностью согласуются с точкой зрения Минфина России (см. Письма Минфина России от 27 февраля 2004 г. N 04-02-05/1/19 и от 14 июля 2004 г. N 03-03-05/1/72).

Итак, получается, что теперь арендатор-«упрощенец» может учесть коммунальные платежи при расчете единого налога и в том случае, когда они входят в арендную плату, и тогда, когда они перечисляются отдельно. Тем не менее первый вариант гораздо удобнее. Чтобы его реализовать, нужно прописать в договоре с арендодателем, что стоимость коммунальных услуг входит в состав арендной платы. Причем коммунальная составляющая необязательно должна быть фиксированной — Гражданский кодекс РФ на этот счет ограничений не содержит. В результате арендатор сможет списать в уменьшение налогооблагаемого дохода всю сумму коммунальных платежей, не рискуя вступить в конфликт с налоговиками.

«Упрощенку» применяет арендодатель

У арендодателя, работающего по упрощенной системе, проблемы с коммунальными услугами возникают, если он считает единый налог по доходам, а также если арендатор платит НДС.

Начнем с первой проблемы. Если у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами, то он перечисляет деньги за электричество, воду, тепло и т.д. арендодателю — либо в составе арендной платы, либо в качестве транзитных платежей. В любом случае деньги, поступившие на расчетный счет арендодателя, считаются его доходом. Если арендодатель рассчитывает единый налог с разницы между доходами и расходами, большой проблемы нет. Ведь, оплатив коммунальные услуги, он сможет потом включить в расходы их стоимость.

Гораздо хуже обстоит дело у арендодателей, рассчитывающих единый налог по доходам. Получая транзитные деньги, им приходится начислять налог с сумм, которые потом перечисляются коммунальным службам и, по сути, являются именно их доходом. Однако есть способ, позволяющий избежать этой неприятности. Для этого нужно заключить с арендатором посреднический договор — агентский или комиссии. По этому договору арендатор (комитент) поручает арендодателю (комиссионеру) покупать для него от своего имени услуги коммунальных служб. Вознаграждение арендодателя можно установить в виде фиксированной суммы, уменьшив на нее размер арендной платы.

Такая схема позволит арендодателю не учитывать в доходах деньги, полученные за «коммуналку» от арендатора и перенаправленные специализированным организациям. Дело в том, что посредники не должны включать в доходы суммы, которые они получили от принципалов или комитентов для того, чтобы расплатиться за приобретенные для них услуги. Это прописано в пп.9 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ, которым руководствуются и фирмы, работающие по упрощенной системе (п.1 ст.346.15 Налогового кодекса РФ).

Вторая проблема арендодателей-«упрощенцев», как мы уже сказали, связана со счетами-фактурами. Естественно, арендаторы — плательщики НДС хотят получить счета-фактуры по коммунальным услугам, чтобы принять налог к вычету. Но если эти услуги оплачивает арендодатель, то коммунальщики выставляют счета-фактуры на его имя. На основании таких документов арендатор принять НДС к вычету не сможет.

Обычно в таких случаях арендодатель перевыставляет арендатору «коммунальные» счета-фактуры от своего имени. Но проблема в том, что ни в Налоговом кодексе РФ, ни в каких бы то ни было других действующих на данный момент нормативных актах такое перевыставление счетов-фактур не предусмотрено. Поэтому у арендодателя могут быть проблемы. Не исключено, что налоговики, сославшись на п.5 ст.173 Налогового кодекса РФ, потребуют от арендодателя заплатить НДС, указанный в счете-фактуре.

Чтобы свести риск к минимуму, также стоит прибегнуть к схеме с посредническим договором. Дело в том, что агенты и комиссионеры могут без проблем выставлять от своего имени счета-фактуры, полученные от продавцов товаров, работ и услуг, приобретенных для комитентов и принципалов. Об этом прямо сказано в Письме МНС России от 21 мая 2001 г. N ВГ-6-03/404. Этот документ по-прежнему действует, и предприятия могут им руководствоваться, не опасаясь санкций со стороны налоговиков.

Аренда муниципального и государственного имущества

Арендуя муниципальное или государственное имущество, предприятие становится налоговым агентом и должно удержать из арендной платы и перечислить в бюджет НДС. Этого требует п.3 ст.161 Налогового кодекса РФ.

Service Temporarily Unavailable

А распространяется ли эта норма на арендаторов, которые работают по «упрощенке» и, как известно, освобождены от НДС? Да, распространяется: в п.5 ст.346.11 Налогового кодекса РФ прямо сказано, что организации, работающие по упрощенной системе, не освобождаются от обязанностей налоговых агентов.

Сумма НДС, которую нужно удержать из арендной платы, рассчитывается по ставке 18%/118% (п.4 ст.164 Налогового кодекса РФ). А если в договоре аренды плата установлена без НДС, ее сумму нужно умножить на 18 процентов. Налог перечисляют в бюджет одновременно с арендной платой.

Налоговые агенты — плательщики НДС вправе принять удержанный из арендной платы налог к вычету. А вот у «упрощенцев» такого права нет. Зато они могут списать этот налог на расходы (конечно, если рассчитывают единый налог с разницы между доходами и расходами). Об этом сказано в пп.8 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ. Это можно сделать, как только НДС будет перечислен в бюджет.

Пример. ООО «Юпитер» работает по упрощенной системе налогообложения, начисляя единый налог с разницы между доходами и расходами. Предприятие арендует у территориального управления Минимущества России складское помещение. Арендная плата составляет 177 000 руб. в месяц с учетом НДС.

Перечисляя очередной арендный платеж, бухгалтер ООО «Юпитер» удерживает из него и уплачивает в бюджет НДС — 27 000 руб. (177 000 руб. х 18% : 118%). Эту сумму он включает в состав расходов, учитываемых при расчете единого налога.

Реконструкция арендованных помещений

Иногда фирме приходится реконструировать за свой счет арендованные помещения: ломать и строить новые перегородки, устанавливать системы вентиляции и т.д. Затраты при этом фирма несет немалые. Однако и налоговики, и чиновники из Минфина России в один голос утверждают, что расходы на реконструкцию в уменьшение единого налога принять нельзя (см. Письма МНС России от 26 января 2004 г. N 22-1-14/111@ и Минфина России от 16 июля 2004 г. N 03-03-05/1/81). Аргумент прост: реконструкция не упомянута в исчерпывающем перечне расходов, который приведен в п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ.

Оспорить выводы чиновников сложно. Однако у арендаторов-«упрощенцев» все же есть способ учесть расходы на реконструкцию при расчете единого налога.

Задача состоит в том, чтобы во всех первичных документах, связанных с реконструкцией, это слово не фигурировало. По возможности лучше вести речь о капитальном или текущем ремонте. Дело в том, что затраты на ремонт арендованных помещений в закрытый перечень расходов, уменьшающих налогооблагаемый доход, входят (пп.3 п.1 ст.346.16 Налогового кодекса РФ). А значит, оформив реконструкцию как ремонт, предприятие без труда учтет потраченные средства при расчете единого налога. Но обратите внимание: по общему правилу капитальный ремонт арендованного имущества обязан производить арендодатель (п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ). Поэтому, если расходы по капремонту принял на себя арендатор, это нужно прописать в договоре. В случае же текущего ремонта таких оговорок делать не нужно. По умолчанию его обязан делать арендатор (п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ).

Как правильно перевыставить коммунальные услуги арендатору

Мы сдаем часть помещений в аренду. Стоимость коммунальных услуг не входит в арендную плату, и арендаторы возмещают ее (стоимость) отдельно. С поставщиками мы рассчитываемся самостоятельно. Как перевыставить счета-фактуры по коммуналке арендаторам в части потребленных ими услуг?

Чтобы арендатор не потерял вычет входного НДС по коммунальным услугам, лучше включить в договор аренды условие об агентских отношениях между сторонами.

Или дополнительно к договору аренды заключить агентское соглашение. По этому соглашению арендодатель будет от своего имени, но за счет арендатора приобретать коммунальные услуги у снабжающих организаций.

Тогда арендодатель будет выступать в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по приобретению коммунальных услуг и расчетам за них.

Получая счета-фактуры от коммунальных служб, арендодатель определит стоимость услуг и сумму налога на добавленную стоимость, приходящиеся на конкретного арендатора, и перевыставит ему счета-фактуры, отражая показатели из счетов-фактур коммунальных служб. А арендатор заявит налог на добавленную стоимость по этим счетам-фактурам к вычету Письмо Минфина от 14.03.2014 № 03-07-15/11221 .

Арендодателю такой вариант удобен тем, что у него уже будут готовы документы для вычета НДС в части коммунальных услуг, потребленных им самим.

Так как агентский договор должен быть возмездным, арендатору придется уплачивать арендодателю агентское вознаграждение ст. 1006 ГК РФ . Оно может быть установлено в любом размере. Также стороны могут договориться об уменьшении арендной платы на сумму агентского вознаграждения.

Если без агентского договора арендодатель перевыставит арендатору счет-фактуру на потребленные им коммунальные услуги, то налоговая инспекция откажет арендатору в вычете НДС Письма Минфина от 31.12.2008 № 03-07-11/392 ; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2) .

Перевыставление коммунальных платежей арендатору: бухучет и налоги

Организация, являясь арендодателем, предоставляет в аренду помещения юридическим лицам. Коммунальные услуги и услуги связи перевыставляются арендатору отдельно (не учитываются в стоимости арендной платы). Как правильно в бухгалтерском и налоговом учете (налог на прибыль, НДС) отразить перевыставление данных услуг?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.

Однако закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и услугами связи. В связи с чем в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг и услуг связи.

Предоставляемое в аренду офисное помещение на практике, как правило, оснащено средствами связи (телефон, Интернет), которыми имеет возможность пользоваться арендатор.

При этом часто в договор аренды (как и в рассматриваемой ситуации) включается обязанность арендатора возмещать арендодателю понесенные последним расходы на коммунальные услуги и услуги связи по отдельному счету (то есть сверх арендной платы).

Налог на прибыль

Прибыль организации, являющаяся объектом налогообложения, определяется налогоплательщиком исходя из полученных доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов (ст. 247 НК РФ).

В целях исчисления налога на прибыль к доходам относятся доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст.ст. 249, 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Доходы, относящиеся к внереализационным, перечислены в ст. 250 НК РФ. Статьей 251 НК РФ установлен перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п.п. 1, 2 ст. 252 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации коммунальные услуги и услуги связи потребляются непосредственно арендаторами и их стоимость не формирует арендную плату, поэтому, на наш взгляд, оплата коммунальных услуг и услуг связи арендаторами арендодателю по установленным тарифам носит характер возмещения расходов.

Однако Минфин России и налоговые органы придерживаются противоположной позиции.

Так, в письме УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877 специалистами налогового органа сделаны следующие выводы:

— суммы, возмещаемые арендатором (по коммунальным услугам, услугам связи), арендодатель учитывает в составе доходов;

— суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи, арендодатель учитывает в составе расходов.

Аналогичная точка зрения и у Минфина России, представленная, правда, в письмах, рассматривающих вопрос учета компенсационных платежей арендаторов в составе доходов организаций, применяющих УСН. Так, в письме от 22.02.2012 N 03-11-06/2/31 на основании того, что поступающие от арендаторов суммы в возмещение стоимости услуг связи, перечисляемые арендодателем на счет оператора связи, ст. 251 НК РФ не предусмотрены, представители Минфина России делают заключение, что указанные суммы должны учитываться арендодателем в составе доходов (смотрите также письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42).

Обратимся к судебной практике по рассматриваемому вопросу.

В определении ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07 судьи констатировали, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Существуют решения арбитражных судов, содержащие аналогичную позицию судей (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Центрального округа от 10.10.2007 N А36-2553/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).

Между тем в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 судьи указали на необходимость включения в доходы «упрощенца» — арендодателя сумм возмещенных арендатором коммунальных услуг, поскольку данная выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ. Однако в рассмотренной судом ситуации оплата коммунальных услуг представляла собой переменную часть арендной платы, установленной договором.

Повторим, по нашему мнению, с учетом того, что в Вашем случае сумма стоимости услуг связи, компенсируемая арендаторами, не является составной частью арендной платы, эта сумма при определении налоговой базы по налогу на прибыль не подлежит включению ни в доходы, ни в расходы арендодателя.

Однако приходится признать, что принятие такого решения организацией может привести к налоговым спорам с ИФНС.

Поэтому, если организация не готова отстаивать свою позицию в судебном порядке, безопаснее учесть суммы, возмещаемые арендаторами в доходах при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль.

Тем более что согласно официальной позиции налоговых органов, если стоимость компенсации коммунальных и иных услуг, полученная от арендатора, учтена арендодателем в составе доходов, то эту же сумму он вправе включить в расходы (письма УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637 и УФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632).

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.

При реализации товаров (работ, услуг) продавец выставляет покупателю соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) (п. 3 ст. 168 НК РФ).

По мнению официальных органов, по расходам (коммунальным платежам, услугам связи) в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде данные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма Федеральной налоговой службы от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2)).

При этом специалисты Минфина России указывают, что суммы НДС по уплаченным арендатором счетам за потребленные в рамках договора аренды услуги не подлежат возмещению и не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (смотрите, например, письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).

В то же время более поздние судебные решения представляют противоположное мнение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 указано, что без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае — обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет. Вычет НДС со стоимости коммунальных услуг, компенсируемой арендодателю, является правомерным при соблюдении предусмотренных законодательством о налогах и сборах условий применения налоговых вычетов (смотрите также постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2010 N А56-44025/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 N А45-8185/2009).

Таким образом, учитывая разъяснения официальных органов, а также неустойчивую позицию судебных органов по данному вопросу полагаем, что организация вправе не оформлять счета-фактуры на перевыставляемые арендатору коммунальные услуги и услуги связи и предъявлять по счету (акту) всю сумму компенсации затрат по уплате услуг связи без выделения НДС.

Бухгалтерский учет

Суммы полученной компенсации для целей бухгалтерского учета не являются доходами организации, ведь их поступление не приводит к увеличению экономических выгод (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель всего лишь является транзитным звеном по переводу денежных средств от арендатора, непосредственного пользователя услуг, их продавцу (оператору связи).

Однако обращаем внимание, что если организация примет решение в налоговом учете включать возмещаемые арендодателем суммы в доходы и расходы, то в бухгалтерском учете, в целях применения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» (далее — ПБУ 18/02), необходимо будет отражать постоянное налоговое обязательство (ПНО) и постоянный налоговый актив (ПНА).

ПНО и ПНА возникают в результате наличия постоянных разниц между бухгалтерским и налоговым учетом.

Для целей ПБУ 18/02 под постоянными разницами понимаются, в частности, доходы и расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль отчетного периода, но не признаваемые для целей бухгалтерского учета доходами и расходами как отчетного, так и последующих отчетных периодов (п. 4 ПБУ 18/02).

ПНО (ПНА) признается организацией в том отчетном периоде, в котором возникает постоянная разница. ПНО (ПНА) равняется величине, определяемой как произведение постоянной разницы, возникшей в отчетном периоде, на ставку налога на прибыль, установленную законодательством РФ о налогах и сборах и действующую на отчетную дату (п. 7 ПБУ 18/02).

Заметим, что на основании п. 2 ПБУ 18/02 Положение может не применяться субъектами малого предпринимательства.

Если Ваша организация применяет ПБУ 18/02, то проводки по отражению в бухгалтерском учете ПНО и ПНА (сумм налога на прибыль, рассчитанных от сумм дохода (расхода), учитываемых в целях налогообложения, но не учитываемых в бухгалтерском учете), будут следующими:

— оплачены с НДС коммунальные услуги и услуги связи поставщику;

— учтены собственные расходы на коммунальные расходы и услуги связи;

— частично принят в зачет НДС;

— выставили акты арендаторам (НДС не выделен);

— получена оплата от арендаторов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Екатерина.М. писал(а):Добрый день. Вид деятельности нашей организации — сдача в наем собственного недвижимого имущества. , т.е сдаем в аренду помещения и перевыставляем коммуналку арендаторам. Мы на УСН без НДС. Интересует вопрос по проводкам , по перевыставлению коммунальных услуг.
Д.60,1 К51- оплата коммунальных услуг
Д 20,1 К 60,1- потребленная коммуналка
Д.62(76,22) К91,1 — перевыставленная частичная сумма коммуналки арендатору (т.к. арендаторов несколько)
Д 51 К 62 (76,22) — оплата коммунальных услуг арендатором
Правильные проводки???? именно так я провожу сейчас у себя в бухгалтерии и с суммы которая попадает на 91.1 соответственно плачу 5% налог, т.к. это наша выручка.
Но правильно ли , что я сразу всю сумму списываю себе на затраты (20,1) , а не перевыставляю сразу всем арендаторам. Просто тогда с проводками путаница получается !
Д60,1 К 51 — оплатили мы ком.услуги
Д62(76,22) К60,1- перевыставили ком. услуги
Д 51К 62(76,22) — оплатили арендаторы ком. услуги
А ведь я должна показать сумму перевыставленных ком. услуг в выручке!!! и оплатить налоги!!!! Какие проводки правильные ? Заранее спасибо
P.S/ частично сами тоже коммуналку потребляем и часть только перевыставляем. не всю сумму коммунальных услуг перевыставляем арендаторам. Второй вариант верен.
Инструкция по бух. учету доходов и расходов:»3. Для целей настоящей Инструкции не признаются доходами организации поступления от других лиц:
активов, в том числе денежных средств, ранее переданных третьим лицам на условиях возвратности, в том числе получаемых в качестве погашения ранее предоставленных кредитов, займов;»
Поэтому возмещаемые коммун. платежи у Вас в бух. учете не отражаются в доходах, но включаются в базу налога при УСН.
Ну и 91.3/68 — налог при УСН

ИА ГАРАНТ

ООО, применяющее общую систему налогообложения, является собственником помещения, которое сдает в аренду. По условиям договора арендатор компенсирует арендодателю коммунальные услуги. Управляющая компания не является плательщиком НДС. Как правильно перевыставлять коммунальные услуги и вести учет в налоговом и бухгалтерском учете коммунальных платежей?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если договор аренды содержит условие, что арендная плата не включает в себя коммунальные услуги и они компенсируются арендатором, то перевыставление коммунальных услуг арендодателем не признается реализацией для целей обложения НДС. При этом при перевыставлении рассматриваемых услуг к документу (счету на оплату перевыставляемых услуг) следует приложить копии документов, выставляемых управляющей компанией.
Поэтому сумму коммунальных услуг арендодатель перевыставляет арендодателю без начисления НДС. При этом, по мнению финансового ведомства и налоговых органов, денежные средства, полученные от арендаторов в качестве компенсации коммунальных услуг, признаются внереализационным доходом арендодателя. Одновременно затраты арендодателя на оплату этих услуг учитываются в расходах.
Обоснование вывода:
Для начала отметим, что законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
В то же время закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами (например, услугами связи, интернета). В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

  • арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;

  • арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;

  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);

  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), далее — Обзор).
В рассматриваемой ситуации арендаторы компенсируют стоимость коммунальных услуг. В этом случае такое соглашение не может квалифицироваться как договор на поставку коммунальных услуг (п. 22 Обзора), поскольку фактически регулирует порядок компенсации коммунальных расходов.
При этом обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
ГК РФ предоставляет организациям право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом (смешанный договор). Поэтому стороны вправе оформить отношения по возмещению коммунальных платежей путем подписания отдельного договора (соглашения) (ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. То есть в случае когда договор аренды содержит положение о том, что расходы арендодателя по предоставлению коммунальных и иных услуг не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на оплату, то указанные услуги не являются частью арендной платы (ни постоянной, ни переменной). Отметим, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Бухгалтерский учет

Суммы полученной компенсации для целей бухгалтерского учета не являются доходами организации, ведь их поступление не приводит к увеличению экономических выгод (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель всего лишь является транзитным звеном по переводу денежных средств от арендатора, непосредственного пользователя услуг, их продавцу (оператору связи). Сумма коммунальных платежей, перевыставляемая арендаторам и не используемая арендодателем для собственных целей, расходами также не признается, т.к. не отвечает п.п. 2 и 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
Поэтому в бухгалтерском учете суммы коммунальных услуг, которые перевыставляются арендаторам, могут быть отражены следующим образом:
Дебет 60, субсчет «Расчеты по коммунальным услугам» Кредит 51
— перечислено за коммунальные услуги управляющей компании;
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендатором»
— получена компенсация коммунальных услуг от арендатора по договору аренды (или отдельному соглашению по компенсации коммунальных услуг).
К сведению:
Как вариант, удовлетворяющий интересы как арендодателя, так и арендаторов, являющихся плательщиками НДС, для оформления отношений по приобретению арендодателем коммунальных услуг в интересах арендаторов между ними могут быть заключены агентские договоры, по условиям которых агент (арендодатель) обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала (арендатор) все необходимые юридически и фактические действия по содержанию и эксплуатации имущества. В свою очередь, принципалы обязаны оплачивать выставляемые агентом счета за предоставленные тепло, электроэнергию, водоснабжение (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-3087/15 по делу N А12-8448/2015, в котором рассматривались такие договоры).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга
Ответ прошел контроль качества

Учет НДС при перевыставление расходов

Учет «входного» НДС при перевыставлении расходов не регулируется нормами налогового законодательства, поэтому, довольно часто, у бухгалтеров возникают вопросы по оформлению таких операций. Большую роль тут играет документальное оформление перевыставления расходов, а так же сам договор между контрагентами, как в нем прописано возмещение расходов (с НДС или без), указано ли какая сторона будет учитывать расходы на счетах и каким образом будут оформляться счета-фактуры. Рассмотрим некоторые нюансы.

Перевыставление коммунальных услуг арендодателем

По договору аренды согласно ст.606 Гражданского кодекса арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за определенную плату. Арендатор в свою очередь обязуется поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Расходы на электроэнергию как раз относятся к расходам на содержание арендованного помещения. В случае, когда возмещение коммунальных услуг производится сверх арендной платы, арендодатель вправе выбрать:

-выделять НДС с суммы компенсации коммунальных платежей и учитывать ее при исчислении налоговой базы по НДС;

-не выделять НДС с суммы компенсации и не включать ее в налоговую базу по НДС. Счет-фактура арендодателем, соответственно, не выставляется, а в договоре и акте указывается сумма компенсации с уточнением «без НДС».

Обычно арендодатели не включают в арендную плату расходы на электроснабжение, а возмещают свои расходы путем выставления счетов в адрес арендатора. Расчет производится в соответствии с показаниями приборов учета.

В договоре, как правило, не указывается обязанность арендатора уплачивать НДС сверх стоимости возмещения электроэнергии. А арендодатель в этом случае может выставить акт на возмещение услуг с выделенным НДС без предоставления счет-фактуры. В следствии арендатор не может принять к вычету «входной» НДС (п.1 ст.169 НК РФ). Такие расходы возможно учесть в составе прочих, связанных с производством и реализацией, как составная часть арендной платы, но лишь при отражении в договоре аренды условия о возмещении арендатором расходов арендодателю на электроэнергию (подп.10 п.1 ст.264 НК РФ, письма Минфина №03-03-06/1/724 от 03.11.2009, №03-03-04/1/43от 19.01.2006).

Так же в письме №20-12/56637 от 26.06.2006 налоговые органы разъяснили, что арендатор может уменьшать налоговую базу на стоимость коммунальных расходов, возмещаемых арендодателю, учитывая эти расходы в составе материальных, при наличии подтверждающих документов.

При этом Минфин России считает, что НДС, перечисленный в составе возмещения коммунальных расходов, не уменьшает налогооблагаемую прибыль. И даже в тех случаях, когда арендодателем не выделяется НДС в сумме компенсации. Но такой вывод возможно оспорить. Если НДС не выделен в счете, арендодатель не выставляет счет-фактуру, а в договоре не указывается, что компенсация возмещается с НДС, арендатор имеет право полагать, что он компенсирует расходы на электроэнергию без НДС. В этом случае затраты можно рассматривать экономически обоснованными для арендатора и их возможно признать для целей налогообложения прибыли.

Следует заметить, что рассмотренный выше способ возмещения коммунальных расходов не выгоден арендатору, т.к. тот теряет право на вычет «входного» НДС по коммунальным расходам, а так же могут возникнуть налоговые риски в случае принятия указанных сумм НДС в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Следовательно, для принятия НДС по компенсируемым им коммунальным расходам, необходимо наличие счета-фактуры с выделенным НДС, выставленного арендодателем. Суды указывают на возможность принятия арендатором к вычету НДС на основании счета-фактуры.

Перевыставление транспортных услуг при реализации товаров

Зачастую в договорах поставки товара отсутствуют какие-либо отдельные вознаграждения продавца за услуги доставки товара до покупателей. Налоговой базы по НДС, соответственно, у продавца не возникает. При этом проверяющие органы отмечают, что денежные средства, полученные от покупателя на возмещение расходов по доставке товара, связаны с оплатой товара, вследствие чего поставщик должен включить их в налоговую базу по НДС. Судебная практика складывается в пользу компаний-посредников. Ведь на деле продавец не осуществляет реализацию услуг по доставке продукции, а лишь возмещает свои затраты.

Как правило, расходы продавцов продукции по доставке, подлежащие перевыставлению, отражаются на субсчете «возмещаемые расходы» счета 76 и на счетах расходов не учитываются. Так как условием принятия к вычету НДС являются счет-фактура, принятие на учет услуг и связь с деятельностью облагаемой НДС, то у продавца в нашем случае отсутствует возможность принятия НДС к вычету. Расходы тут будет учитывать покупатель. Из этого можно сделать вывод, что в этом случае необходимо перевыставлять транспортные и иные расходы покупателю с учетом НДС (если тот будет возмещать расходы на доставку).

Возникает вопрос, в каком случае заказчик может принять к вычету НДС со стоимости возмещаемых им расходов. В налоговом кодексе данный факт прямо не регулируется, но в п.7 ст.3 НК РФ сказано, что все сомнения и неясности законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков. Поэтому способ приобретения заказчиком услуг (напрямую или через посредника) не должен влиять на возможность получения вычета по НДС, уплаченного в составе стоимости приобретенных услуг. Как сказано выше, расходы, оплаченные поставщиком с учетом НДС необходимо перевыставить покупателю также с выделенным НДС.

У Минфина России другое мнение. Так в письме от 06.02.2013 №03-07-11/2568 указывается на то, что заказчик, возместивший расходы продавца на доставку товара транспортной компанией не вправе применять вычет по НДС. Хотя суды такие вычеты признают правомерными. Ведь согласно главе 21 НК РФ не предусмотрен отказ в вычете по счетам-фактурам перевыставленным российской фирмой, являющейся плательщиком НДС.

Из этого следует, что после получения счета-фактуры и документов, подтверждающих затраты, поставщик должен перевыставить счет-фактуру покупателю на стоимость перевыставляемых услуг с выделением НДС и приложить копии счетов-фактур транспортной компании. Этот счет-фактуру необходимо отразить в журнале счетов-фактур без отражения в книге продаж.

Необходимо обратить внимание на то, что контролирующие органы советуют в строке «Продавец» счета-фактуры указывать транспортную организацию, а не посредника (письмо ФНС РФ от 04.02.2010 №ШС-22-3/85, Минфина России от 17.09.2009 №03-07-09/47). Хотя данный подход является спорным, ведь подписывается счет-фактура главным бухгалтером и руководителем именно фирмы-посредника. Но суды в этом случае нарушений также не находят (постановление ФАС Московского округа от 16.03.2010 № КА-А40/2061-10). Кроме этого продавец товара может указать совместно с информацией о транспортной компании и наименование своей организации как посредника, ведь отражение дополнительной информации в счете-фактуре не запрещено (письмо Минфина России от 07.02.2011 №03-07-09/04).

Следует заметить, что в связи с неоднозначной позицией контролирующих органов по данному вопросу, претензии с их стороны все же возможны.

Перевыставление таможенного НДС

Для принятия к вычету НДС, уплаченного на таможне, необходимы следующие условия:

1) ввоз товара в одной из трех процедур:

-выпуск для внутреннего потребления;

-временный ввоз;

-переработка вне таможенной территории;

2) приобретение товара для осуществления деятельности, облагаемой НДС (подп.1,2 п.2 ст.171 НК РФ);

3) принятие товара на учет (п.1 ст.172 НК РФ);

4) подтверждение факта уплаты налога первичными документами (п.1 ст.172 НК РФ).

Рассмотрим таможенное оформление документов в режиме «выпуска для внутреннего потребления», это характерно для сервисных центров, которые ввозят импортные изделия для их дальнейшего использования в своей деятельности (в ремонте). Таможенные расходы могут перевыставляться российской или иностранной организации, в пользу которой сервисный центр осуществляет свою деятельность в РФ. А решение о перевыставлении таможенного НДС или принятия его к вычету будет зависеть от того, будет ли сервисный центр учитывать у себя на счетах ввозимые изделия.

Как считают контролирующие органы, налогоплательщик имеет право принять таможенный НДС к вычету при уплате им НДС самостоятельно, либо через посредника, если оплата произошла за счет средств плательщика при наличии таможенной декларации или ее копии на ввозимые товары.

В нашем случае сервисный центр может не перевыставлять таможенный НДС покупателю, а принять его к вычету, но соблюдая условия:

-наличие документов, подтверждающих оплату НДС на таможне;

-сервисный центр осуществляет деятельность, облагаемую НДС.

Налоговый аналитик
Е.Ю. Медведева

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *